Обмен квартиры

Если квартира неприватизированная

В данном случае необходимо собрать целый пакет документов: заявление, заверенное РЭУ, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, оригинал ордера или договора найма, справка о проживающих, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, письменное согласие органов опеки и попечительства на совершение обмена, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица и другие.

В Москве такие заявление рассматриваются Московским государственным коммерческим агентством "Мосжилсервис".

После этого обменивающиеся стороны подписывают договор об обмене жилых помещений. На основании данного договора и с согласия собственника жилого фонда, в котором находится обмениваемое жилье, с обменивающимися сторонами заключаются договоры социального найма, полученных в результате обмена квартир.

Квартира приватизирована

Если обменивающиеся стороны являются собственниками своего жилья, то заключается договор мены, по которому стороны обмениваются принадлежащими им квартирами. Жилплощадь одного собственника переходит в собственность другой стороны, и наоборот. В случае если стоимость обмениваемых квартир разная, в договор мены обязательно включается условие о доплате со стороны собственника квартиры меньшей стоимости.

Договор мены регистрируется в Росрегистрации (федеральной регистрирующей службе). Комплект документ, необходимый для совершения такой сделки, должен быть таким же, как и при сделке купли-продажи квартиры. Государственная пошлина за государственную регистрацию договора мены составляет 500 руб., за выдачу свидетельства о праве собственности одному собственнику - 500 руб. Квартира, полученная по договору мены, признается принадлежащей новому собственнику с момента регистрации права собственности на нее.

Практикуется также такой вариант, как продажа квартиры с одновременной покупкой двух или одной новой. Это так называемая альтернативная покупка - скрытый обмен. Такой метод обмена значительно сокращает время поиска нужного варианта, дает возможность оперативного проведения многоступенчатых сделок и оформляется договорами купли-продажи. Данный вариант более сложный, и без помощи риелторской фирмы здесь, конечно, не обойтись.

Обмен не допускается

По следующим основаниям:
1. Квартира является предметом залога.
2. Квартира находится в доме, подлежащем сносу, капитальному ремонту с выселением жильцов, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели.
3. Право пользования, владения или распоряжения квартирой оспаривается в судебном порядке.
4. К нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма.
5. На квартиру наложен арест.
6. Квартира относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (служебный фонд, предназначена под общежитие).
7. Жилищные условия одно из сторон ухудшаются в результате обмена, из-за чего жильцы становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий по социальным нормам (только для неприватизированных квартир).

Данный перечень не является исчерпывающим. Обмен может не состояться и по другим основаниям.

Дом на снос

С помощью Жилищного кодекса РФ жильцам-собственникам легче защитить свои права, если городские власти соберутся снести их дом. Они могут даже самостоятельно найти инвестора, готового их расселить, чтобы вместо старого ветхого здания построить на освободившейся территории что-нибудь новое.

Из-за отсутствия единого функционального документа, который бы детализировал нормы ЖК, на практике встречались значительные трудности при решении вопроса о признании помещения жилым или непригодным для проживания, а многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу.

В регионах вообще нормативная база по этому вопросу прозрачностью не отличалась. Муниципалитетам было невыгодно, с одной стороны, признать помещение нежилым, а дом - идущим под снос, потому что в этом случае нужно переселять жильцов, предоставлять им новые квартиры. С другой стороны, тем же властям крайне интересно иногда, чтобы старый, но крепкий еще дом оказался (на бумаге, конечно) в аварийном состоянии, особенно если этот дом находится в центре города или просто в престижном дорогом районе. Тогда жильцов - подальше, а дом - инвестору под регистрацию, а то и снос.

Теперь, чтобы местная власть не занималась самодеятельностью, на уровне федерального законодательства принят документ, в котором прописан порядок признания жилья годным или негодным для нормального пребывания жильцов. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу.

Решающим в таких вопросах считается порядок принятия подобных решений. А порядок этот, согласно Положению, предусматривает создание межведомственной комиссии на основании заявления собственника помещения или нанимателя, равно как и органа госконтроля. В состав комиссии включаются представители федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должное лицо этого федерального органа исполнительной власти (ст. 7 Положения).

Решение власти должно было зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним. То есть орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения. Установить, что изъятие, например, участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения, допустим, бизнес-центра.

Некоторые требования в Положении прописаны весьма конкретно. Например, требование, чтобы при нормальной эксплуатации дома в холодное время года влажность в квартирах и коридорах не превышала 60%, а температура отапливаемых помещений - не ниже 18 градусов.

Детально составлен раздел, в котором указаны основания для признания помещения негодным для проживания или дома - аварийным и подлежащим сносу. Правда, в этой части с четкими параметрами посложнее. И у властей, и жильцов, к примеру, могут быть совершенно разные точки зрения на то, достиг физический износ здания "недопустимого уровня надежности" или нет.

Вопрос о сносе решен. Что дальше? Собственнику могут предложить какое-либо иное жилое помещение. Такой порядок, собственно, действовал у нас и до недавнего времени. Но людям не оставляли выбора. Они просили жилье в том же районе, их переселяли на другой конец города в принудительном порядке: приходили судебные приставы, перевозили вещи по новому адресу, который был указан в решении суда.

Сейчас у собственника появился выбор. Он может согласиться переехать в другую квартиру, но может получить и выкупную цену за потерянное жилье.

Что такое выкупная цена? Она включается, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения. И, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия жилья. Жилищный кодекс уточняет, что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, заключение договора с риелтором, поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры и убытки, которые собственник понес, когда сдавал старую площадь внаем.

Жилой кодекс предусмотрел и такой случай, когда выкупная цена занижена и миром уломать чиновника не удается. Обращаться в суд не нужно. В суд должен подать орган госвласти. А собственник-ответчик - представить свои расчеты, свои доказательства. Например, данные риелторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в примерно таком же доме, который под снос не идет. Конечно, здесь ключевую роль будет играть то, насколько совершенна будет судебная система и квалифицированы судьи.

Деятельный собственник жилья может найти защиту своих прав в Гражданском кодексе РФ, в соответствии со ст. 13 которого, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина и юридического лица. Оно может быть признано недействительным через суд (главы 24 и 25 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Может помочь Земельный кодекс, который в ст. 49 устанавливает конкретный перечень исключительных случаев, когда допускается изъятие участка. Если решение об изъятии принято с нарушением закона, если орган, осуществляющий регистрацию, зарегистрировал такое решение, то суд обязан признать такие решения недействительными как противоречащие закону. Судья должен руководствоваться законом и ничем иным.

Стоит также иметь в виду, что муниципальный орган о принятом решении и дате его регистрации обязан уведомить собственников не меньше, чем за год до предстоящего изъятия. Это уведомление дает собственнику возможность обжаловать решение.